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En un entorno donde la diversificación y la estabilidad son claves para construir un patrimonio sólido, las FIBRAs (Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces) han emergido como una alternativa cada vez más relevante en México. Se trata de instrumentos que permiten a cualquier persona participar en el mercado inmobiliario de forma accesible, con rendimientos potencialmente atractivos y sin las complicaciones propias de administrar un inmueble.

En esta entrada exploramos el caso de FIBRA SHOP, un fideicomiso especializado en centros comerciales, que desde 2013 ha consolidado un portafolio estratégico de propiedades en operación. Su modelo de negocio se basa en generar ingresos recurrentes por arrendamiento, lo que se traduce en beneficios para los inversionistas.

El interés por estos vehículos ha crecido tanto que incluso las Afores, las administradoras de fondos para el retiro en México, han volcado parte del ahorro de millones de trabajadores hacia este tipo de activos. Como bien apunta la periodista Viridiana Ríos en su libro Así no es:

“De 2005 a 2015, la ley se ha ido adaptando poco a poco para convertir las posesiones de vivienda en negocios, lo cual lleva a que los mercados inmobiliarios se bursatilicen y a que las Afores inviertan el dinero de los trabajadores en desarrollos inmobiliarios…”

Este tipo de esquemas no solo dinamizan al sector inmobiliario, sino que también ofrecen a los inversionistas una puerta de entrada a este mercado sin necesidad de adquirir propiedades directamente. A continuación, conocerás más a fondo qué distingue a FIBRA SHOP y por qué puede ser una pieza interesante en tu estrategia de inversión.

• Desempeño financiero de FIBRA SHOP: estabilidad con tendencia creciente

  Uno de los factores clave al evaluar una FIBRA es su capacidad para generar ingresos constantes. En el caso de FIBRA SHOP, los resultados muestran una recuperación sostenida desde el impacto de la pandemia. A partir de 2022, los ingresos por arrendamiento han seguido una trayectoria ascendente, reflejando tanto la reactivación del consumo como la fortaleza operativa de sus centros comerciales.

  La siguiente gráfica muestra el comportamiento de los ingresos trimestrales de FIBRA SHOP desde el cuarto trimestre de 2018 hasta el cuarto trimestre de 2024. Se puede observar claramente cómo, a partir de 2022, la curva cambia de dirección y comienza un crecimiento continuo que consolida su posición en el sector.

  
  Este repunte no solo confirma la solidez del portafolio de propiedades, sino también la capacidad de la FIBRA para adaptarse a nuevos hábitos de consumo y mantener una ocupación rentable en sus activos comerciales.

• EBITDA en ascenso: señal de eficiencia operativa

  Otro indicador clave para evaluar la salud financiera de una FIBRA es el EBITDA (utilidad antes de intereses, impuestos, depreciación y amortización), ya que permite medir la rentabilidad operativa sin interferencias contables o financieras.

  En el caso de FIBRA SHOP, el EBITDA ha mostrado un crecimiento consistente desde 2022, lo que evidencia una mejora en la eficiencia de sus operaciones y en el aprovechamiento de sus espacios comerciales. Este desempeño también sugiere un mejor control de gastos y una gestión más efectiva del portafolio inmobiliario.

  La siguiente gráfica presenta la evolución del EBITDA trimestral de FIBRA SHOP desde el cuarto trimestre de 2018 hasta el cuarto trimestre de 2024. A partir de 2022, se observa un crecimiento más marcado, alineado con la recuperación del sector y la mayor afluencia a centros comerciales.

  
  
  Este aumento sostenido en el EBITDA es una señal positiva para los inversionistas, ya que respalda la capacidad de FIBRA SHOP para generar flujo operativo incluso en contextos económicos cambiantes.

• Menor apalancamiento: una FIBRA con fundamentos sólidos

  La estructura financiera de una FIBRA es tan importante como su capacidad de generar ingresos. En el caso de FIBRA SHOP, uno de los aspectos más destacados en los últimos años ha sido la reducción sostenida de su nivel de apalancamiento, lo que se traduce en una menor dependencia de la deuda para operar y crecer.

  Entre 2022 y 2024, FIBRA SHOP ha logrado disminuir significativamente su apalancamiento financiero. Esta tendencia se acentuó particularmente a partir del segundo trimestre de 2024, donde se observa una caída marcada que continúa en los trimestres siguientes.

  
  
  Esta mejora en la estructura de capital fortalece la posición financiera de la FIBRA y ofrece mayor flexibilidad ante cambios en el entorno económico. Para los inversionistas, representa un menor riesgo financiero y un indicio de gestión prudente y estratégica.

• Mejora en la calificación crediticia: confianza reforzada por evaluadoras

  La percepción que tienen las agencias calificadoras sobre una emisora es un reflejo directo de su solidez financiera y de su capacidad para cumplir con sus compromisos. En el caso de FIBRA SHOP, esta percepción ha mejorado notablemente en los últimos años.

  Después de una baja en su calificación crediticia en 2021, como respuesta al entorno desafiante generado por la pandemia, tanto Fitch Ratings como HR Ratings han revisado al alza sus evaluaciones. Para 2024, ambas agencias reconocen una recuperación sólida, ubicando a FIBRA SHOP en niveles de calificación AA (Positiva) por parte de HR y A+ (Positiva) por parte de Fitch.

  
  
  Esta mejora refleja el fortalecimiento operativo y financiero de la FIBRA, así como una mayor confianza del mercado en su capacidad de gestión, estabilidad en flujos y manejo responsable de deuda. Para los inversionistas, representa un voto de confianza adicional desde el punto de vista institucional.

• Más cajones, más ingresos: una correlación que habla por sí sola.

  Una de las relaciones más sorprendentes (y reveladoras) en el caso de FIBRA SHOP es la correlación entre el número de cajones de estacionamiento disponibles en sus centros comerciales y los ingresos variables generados por rentas. Esta variable, a menudo pasada por alto, ofrece una mirada distinta sobre cómo la experiencia del visitante impacta directamente en la rentabilidad del portafolio.

  Durante la pandemia, ambos indicadores cayeron drásticamente, llegando a niveles mínimos en 2020. Sin embargo, desde entonces, la recuperación ha sido clara y sostenida. Para el cuarto trimestre de 2024, tanto el número de cajones como los ingresos variables han alcanzado máximos históricos: 63 y 68, respectivamente —muy por encima de los niveles previos a la pandemia, que rondaban los 30.

  
  
  Esta relación sugiere que una mejor infraestructura de estacionamiento no solo mejora la experiencia del visitante, sino que también puede traducirse en mayores ingresos por rentas variables, derivados del desempeño de los locatarios. Es un indicador que vale la pena seguir monitoreando.

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