Centros de Vida Sustentables: más allá del consumo.

FIBRA SHOP ha comenzado a implementar un nuevo modelo de negocio que busca redefinir la función de los centros comerciales dentro de la vida urbana: los Centros de Vida Sustentables. A diferencia del esquema tradicional —en el que las tiendas ancla son el principal motor de atracción—, esta propuesta pone en el centro a las personas, su bienestar y su necesidad de comunidad.

La idea es transformar estos espacios en puntos de encuentro donde la convivencia se fomente a través de actividades socioculturales, artísticas, deportivas y de bienestar, todo dentro de un entorno seguro, accesible y sustentable. El objetivo no es solo generar flujo de visitantes, sino crear experiencias cotidianas que construyan vínculos entre los usuarios y el espacio.

Este modelo responde a un contexto social específico. En las últimas décadas, la inversión pública en espacios recreativos y culturales ha sido limitada. A ello se suma una creciente percepción de inseguridad en muchas regiones del país, lo que ha llevado a las familias mexicanas a buscar alternativas privadas para su tiempo libre. Así, los centros comerciales han evolucionado para convertirse en verdaderos espacios de socialización.

Según el arquitecto urbanista Fernando Da Silva, los ciudadanos de las grandes ciudades cada vez menos van a los parques y cada vez más asisten a las plazas comerciales a pasar sus momentos de ocio, convirtiendo a estos centros en los nuevos puntos de encuentro, aunque con la limitación de ser espacios privados.

Además, un estudio del Laboratorio Parques indica que en promedio, se cuenta con 4.62 m² de espacio público por habitante en las principales zonas metropolitanas de México, lo que representa un déficit significativo respecto a los estándares internacionales.

FIBRA SHOP, al integrar este nuevo concepto en sus desarrollos, no solo apuesta por una mayor afluencia de visitantes, sino también por una visión más integral del desarrollo urbano. Al final, un centro comercial que construye comunidad se convierte también en un activo más valioso y resiliente.

La Perla Guadalajara: el nuevo corazón comercial y social de la ciudad

Uno de los proyectos más representativos de FIBRA SHOP bajo el concepto de Centro de Vida Sustentable es La Perla Guadalajara. Inaugurado en 2022, este desarrollo se ha posicionado rápidamente como uno de los espacios comerciales y recreativos más relevantes del occidente del país.

Puntos clave de La Perla:

• Concepto innovador: Más que un centro comercial, La Perla se define como un Centro de Vida, integrando comercio, entretenimiento, gastronomía y espacios recreativos en un solo lugar.

• Ubicación estratégica: Se localiza en una de las zonas con mayor dinamismo económico y crecimiento urbano de Guadalajara, lo que garantiza una demanda sólida y constante.

• Experiencia premium: El complejo ofrece una selección de marcas exclusivas, restaurantes de alta gama y un cine VIP, enfocándose en un perfil de consumidor con alto poder adquisitivo.

• Infraestructura moderna: Su diseño arquitectónico destaca por su estilo contemporáneo, con espacios al aire libre y zonas verdes que fomentan la convivencia. Cuenta con 4,500 cajones de estacionamiento, lo que facilita el acceso y mejora la experiencia del visitante.
  (Aquí se sugiere insertar una gráfica titulada: “Capacidad de estacionamiento en La Perla Guadalajara”)

• En consolidación: Aunque fue inaugurado en 2022, La Perla continúa expandiéndose con nuevas aperturas de locales comerciales, incrementando su oferta y afianzando su posición como un punto de encuentro regional.

Este tipo de desarrollos representa la evolución del modelo comercial tradicional, alineándose con nuevas dinámicas urbanas y sociales en las que la funcionalidad y la comunidad cobran un papel central.

Crecimiento en los Ingresos del Centro Comercial La Perla

Desde su inauguración, La Perla Guadalajara ha demostrado un desempeño financiero sólido, con una evolución positiva en sus ingresos trimestre a trimestre.

La siguiente gráfica muestra el crecimiento por fuente de ingreso —renta, mantenimiento, estacionamiento y otros servicios— entre el cuarto trimestre de 2023 y el cuarto trimestre de 2024. Durante este periodo, los ingresos totales del centro comercial han registrado un incremento del 29%, reflejando no solo una mayor ocupación comercial, sino también una creciente afluencia de visitantes y una operación más eficiente:

Este crecimiento sostenido valida el potencial del concepto “Centro de Vida” como una estrategia de inversión rentable, en sintonía con los nuevos hábitos de consumo y convivencia urbana.

Tasa de Ocupación: consolidación del portafolio y del proyecto La Perla

La tasa de ocupación es uno de los indicadores clave para evaluar la solidez operativa de un portafolio inmobiliario. En el caso de FIBRA SHOP, esta ha mostrado una recuperación constante desde el impacto de la pandemia, reflejando tanto la estabilidad de sus propiedades existentes como la incorporación estratégica de nuevos activos.

La siguiente gráfica muestra la evolución trimestral de la tasa de ocupación de 2020 a 2024, diferenciando dos componentes:

• Línea amarilla: tasa de ocupación del portafolio total de FIBRA SHOP.

• Línea naranja: tasa de ocupación del portafolio incluyendo La Perla Guadalajara.

• Línea roja transversal: marca la fecha de inauguración de La Perla (marzo de 2022) y su adquisición formal por parte de FIBRA SHOP (4T de 2022).

  
  

Desde 2021 y durante 2022–2024, ambas líneas muestran una tendencia creciente, lo que indica una recuperación firme de la ocupación en todos los activos, incluida La Perla. Es importante señalar que la ligera baja en el 4T de 2023 no responde a una salida de inquilinos, sino al incremento temporal de locales disponibles derivado de la apertura por fases del centro comercial, lo cual es común en desarrollos de gran escala.

Este desempeño refuerza la narrativa de crecimiento sostenido de FIBRA SHOP, alineado con su estrategia de desarrollar espacios que atraigan tanto a consumidores como a marcas de alto perfil.

FIBRA SHOP y Liverpool: sinergia que potencia el éxito de las plazas compartidas

Una de las fortalezas clave en la estrategia de FIBRA SHOP es su capacidad para generar alianzas con marcas consolidadas que aporten valor y tráfico a sus centros comerciales. En este sentido, la colaboración con Grupo Liverpool ha sido fundamental.

La presencia de tiendas Liverpool como tiendas ancla en varios de los desarrollos de FIBRA SHOP no solo incrementa la afluencia de visitantes, sino que también mejora la percepción del centro comercial, facilitando la atracción de otras marcas premium.

A continuación, algunas de las plazas más representativas donde esta alianza se ha materializado:

• La Perla – Zapopan, Jalisco: Un desarrollo insignia que integra la experiencia Liverpool en un entorno urbano de alto poder adquisitivo.

• Plaza Cibeles – Irapuato, Guanajuato: Una plaza consolidada que combina comercio, servicios y entretenimiento, con Liverpool como eje central.

• Las Misiones – Ciudad Juárez, Chihuahua: Uno de los principales centros comerciales de la región norte, con Liverpool como punto de atracción clave.

• Galerías Mall Sonora – Hermosillo, Sonora: En el corazón comercial de la ciudad, Liverpool impulsa el flujo constante de visitantes.

• Plaza La Luciérnaga – San Miguel de Allende, Guanajuato: En una de las ciudades turísticas más importantes del país, Liverpool añade valor a la oferta comercial.

• Sentura Zamora – Zamora de Hidalgo, Michoacán: Un centro moderno y de escala regional con Liverpool como tienda ancla principal.

Esta sinergia entre FIBRA SHOP y Liverpool no solo fortalece el modelo operativo de cada plaza, sino que contribuye a su rentabilidad y estabilidad a largo plazo, ofreciendo al inversionista un portafolio anclado por marcas con trayectoria, reputación y capacidad de atracción de flujo.

Importancia de Liverpool en los Ingresos y el Espacio Arrendado

Además de su rol como tienda ancla en varias propiedades clave, Liverpool representa una fuente significativa de ingresos estables para FIBRA SHOP, lo que reafirma la importancia estratégica de su alianza.

La siguiente gráfica desglosa el porcentaje de ingresos totales atribuibles a los principales inquilinos:

• Liverpool: 5.7%

• Cinépolis: 5.6%

Asimismo, si analizamos la Superficie Bruta Arrendable (GLA, por sus siglas en inglés), Liverpool también destaca entre los principales ocupantes del portafolio:

• Liverpool: 9.9%

• Cinépolis: 9.0%

• Walmart: 6.9%

Este tipo de inquilinos ancla, por su solvencia, estabilidad operativa y capacidad de atraer visitantes, no solo aportan directamente a los ingresos de FIBRA SHOP, sino que también fortalecen la ocupación del resto de los locales comerciales, beneficiando al portafolio en su conjunto.

Porcentaje de Ocupación por Plaza

El análisis individual de cada activo dentro del portafolio permite observar no solo la diversificación geográfica y comercial de FIBRA SHOP, sino también su capacidad para mantener niveles de ocupación elevados de forma sostenida.

A continuación, se presenta un cuadro con el porcentaje de ocupación por centro comercial, acompañado de dos referencias clave:

• Promedio del portafolio: Nivel de ocupación consolidado de todos los activos de FIBRA SHOP.
• Promedio estabilizado: Promedio de ocupación considerando únicamente aquellas plazas que ya han alcanzado una etapa de madurez operativa, es decir, excluyendo desarrollos recientes o en proceso de estabilización como La Perla.

Este desglose permite identificar las plazas con mejor desempeño, así como aquellas con potencial de crecimiento. En general, el portafolio presenta niveles de ocupación saludables, lo que respalda la solidez del flujo de ingresos y la efectividad de la estrategia comercial.

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